So geht es jetzt mit Zinsen u. Immobilienpreisen 2024 weiter!

[Musik] Ich begrüße dich ganz herzlich hier auf meinem  YouTube-Channel bei der AMS Firmengruppe zu   meinem Video, das wir am 1.9. hochladen  und jetzt einige Tage vorher aufnehmen.   Die Sommerferien sind nun fast in allen  Bundesländern vorbei, nur in Bayern und   Baden-Württemberg haben die Schüler noch ein  paar Tage. Vielleicht überlegst du jetzt,   quasi zu Beginn des zweiten Halbjahres, ob  du 2024 noch eine Immobilie kaufen solltest,   entweder als Investment oder zur Eigennutzung.  Dieses Video mit dem kurzen Marktupdate hilft dir,   schnell innerhalb weniger Minuten einen  kurzen Marktüberblick zu bekommen,   um die für dich richtige Anlageentscheidung und  Strategie für die nächsten Monate festzulegen.   Übrigens veröffentlichen wir solche aktuellen  Marktüberblicke immer wieder hier auf YouTube.   Wenn du das in Zukunft nicht verpassen möchtest,  lade ich dich ein, meinen Kanal zu abonnieren und   die Glocke zu aktivieren, sodass dir meine neuen  Videos in Zukunft automatisch angeboten werden. Kommen wir zu den aktuellen  Baufinanzierungszinsen. Das   ist ja immer sehr spannend für uns Investoren.  Wir haben z.B. gerade ein Konditionsangebot für   einen Kunden bekommen, bei dem die Bank einen  Zins von 3,39 % für eine 10-jährige Zinsbindung   bei voller Kaufpreisfinanzierung angeboten  hat, also eine 100 % Finanzierung. Das heißt,   die Zinsen sind tatsächlich gesunken. Vor 3  Monaten hat eine identische Finanzierung noch   0,2 bis 0,3 % mehr gekostet. Übrigens  hat die Bank dieselbe Kondition auch für   eine fünfjährige Zinsbindung angeboten, also  3,39 %. Das heißt, die identische Kondition   wahlweise für 5 oder 10 Jahre. Wir hatten  ja in den letzten Monaten die Situation,   dass die kürzere Zinsbindung teurer war, um 0,2  oder 0,3 % als die längere Zinsbindung. Welche   Zinsbindung letztlich für dich passend ist,  hängt unter anderem von deinem individuellen   Sicherheitsbedürfnis ab. Eine längere Zinsbindung  gibt dir natürlich eine höhere Planungssicherheit,   und vor allem hängt es von deiner Erwartung ab,  wie die Zinssätze in 5 Jahren aussehen werden,   denn kein Experte kann das vorher sagen.  Es gibt einfach so viele Einflussfaktoren   und mögliche Entwicklungen in den nächsten 5  Jahren. Aber die richtige Wahl der Zinsbindung   hängt auch von eventuellen Zahlungszuflüssen  ab, die du in den nächsten Jahren bekommst,   z.B. aus Versicherungsauszahlungen oder  Verkäufen anderer Immobilien. Und bei der   Wahl der Zinsbindung solltest du auch im Auge  haben, wie hoch dein sonstiges Vermögen und   dein Einkommen ist. Da steckt dann die Überlegung  dahinter, inwiefern du bei kürzerer Zinsbindung   eventuell höhere Bankraten in 5 Jahren finanziell  auffangen könntest. Ganz generell gesprochen rate   ich Käufern mit einem nicht so hohen oder  noch nicht so hohen finanziellen Background,   oft jüngeren Käufern, eher zur  zehnjährigen Zinsbindung. Für Käufer,   die schon etwas Vermögen aufgebaut haben und auch  über liquide Mittel verfügen, kann dagegen auch   eine fünfjährige Zinsbindung im Moment passend  sein. Aber wie gesagt, letztlich kann dir kein   Berater oder Experte die Entscheidung abnehmen.  Schreib mir doch gerne mal in die Kommentare,   welche Zinsbindung du bei deinem nächsten  Immobilienkauf wählen würdest und warum. Bei ImmoScout24 habe ich eine ganz nette  Grafik aus dem zweiten Quartal 2024 gesehen,   die die Zinsentwicklung für eine  zehnjährige Zinsbindung seit 2022   zeigt. Das ist die farbige Linie hier, und  auch interpretiert auf der ist der starke   Anstieg der Baufinanzierungszinsen in 2022 zu  sehen, dort bezeichnet als Zinsschock. Dann   folgt die Phase ab Dezember 2022/Januar 2023  bis Ende 2023 mit einer Seitwärtsbewegung.   ImmoScout kommentiert dazu: "Planbarkeit kehrt  langsam zurück", und zuletzt dann die Entwicklung   2024 bis Juni, die von manchen schon als Marktwend  bezeichnet wird. Ob wir aktuell wirklich schon   eine Zinswende erleben, werden wir sehen. Um Mark  Twain zu zitieren: "Prognosen sind schwierig,   vor allem, wenn sie die Zukunft betreffen."  Aber lass es uns trotzdem mal versuchen und   kurz auf die mögliche zukünftige Zinsentwicklung  schauen. Vorher würde ich mich noch sehr freuen,   wenn du diesem Video einen Like gibst,  falls du es nicht schon gemacht hast. Vor einigen Tagen hielt Fed-Chef Jerome  Powell seine mit Spannung erwartete Rede   im Rahmen des Treffens der US-Notenbanken in  Jackson Hole, die klare Andeutungen enthielt,   dass die Fed in Kürze die Zinsen weiter senken  könnte. Auch EZB-Ratsmitglieder wie z.B. der   lettische und der finnische Notenbankchef haben  sich dahingehend geäußert, dass sie Spielraum   für weitere Zinssenkungen sehen. Reuters meldete  ähnliche Aussagen von weiteren Notenbankchefs,   obwohl die Inflation im Euroraum nach wie  vor hartnäckig über dem Ziel von 2 % liegt.   Im Juli lag sie bei 2,6 %. Aber auch wenn die  EZB im September wirklich die Leitzinsen senkt,   heißt das nicht automatisch, dass auch die  Baufinanzierungszinsen sinken. Ich hatte   ja schon in einem meiner vorigen Videos darauf  hingewiesen, dass die Leitzinsen der Europäischen   Zentralbank tatsächlich nicht so relevant für die  Baufinanzierungszinsen sind, wie viele vermuten.   Wichtiger sind die Zinsen für zehnjährige  Bundesanleihen, die wiederum maßgeblichen   Einfluss auf die Renditen für Pfandbriefe  haben, die von Banken für die Refinanzierung von   Immobilienkrediten genutzt werden. Schaut man sich  die zehnjährigen Renditen an, so sieht man eine   Seitwärtsbewegung, eine Seitwärtsentwicklung mit  aktuell leichter Tendenz nach unten. Über diese   Zusammenhänge hatte ich ausführlicher im Video vom  30.06.2024 mit dem Titel "EZB-Zinssenkung – Fallen   im zweiten Halbjahr 2024 die Bauzinsen?"  gesprochen, ab Minute 5:20 ungefähr. Und   wenn wir uns an die letzte Zinssenkung der  EZB im Juni zurückerinnern, war zu beobachten,   dass es unmittelbar nach der Zinsentscheidung  sogar zu leichten Zinssteigerungen kam, weil die   EZB damals die Aussichten auf weitere Senkungen  in der Erläuterung zur Entscheidung etwas gedämpft   hatte und die Banken die EZB-Zinssenkung in ihren  Konditionen bereits vorher vorweggenommen hatten,   denn diese waren erwartet und eingepreist worden.  Insofern wäre meine Interpretation und Erwartung,   dass auch in der aktuellen Situation eine  Zinssenkung um 0,25 % im September durch die   EZB bereits in den Bankkonditionen eingepreist  ist. Daher der leichte Rückgang in den letzten   Tagen und die Baufinanzierungszinsen im  September nicht so stark reagieren werden,   wenn die EZB die Zinsen tatsächlich senken sollte.  Es sei denn, die EZB äußert in der Erklärung zur   Zinsentscheidung Einschätzungen, die der Markt so  gar nicht erwartet hat. Aber nachdem, was bisher   bekannt ist, sollten die Baufinanzierungszinsen  insgesamt eher weiter seitwärts laufen. Jetzt habe ich so lange über die Zinsentwicklung  gesprochen, dass kaum noch Zeit für die   Preisentwicklung am Immobilienmarkt bleibt.  Immerhin lassen sich Immobilien bei Zinssätzen   von 3,4 bis 3,6 % wieder etwas besser rechnen  als noch vor einigen Monaten. Tatsächlich   habe ich in letzter Zeit schon öfter in  Veröffentlichungen gelesen, dass Immobilien   2024 wieder erschwinglicher geworden sind, auch  wenn diese Aussage für manche sicherlich schwer   nachvollziehbar ist. Eventuell mache ich dazu  auch noch mal ein Video zur Erschwinglichkeit,   aber rein statistisch ist ein Immobilienkauf  im Vergleich zu 2023 wegen gestiegener Löhne,   regional leicht gesunkener Immobilienpreise  und stabiler bzw. leicht sinkender Bauzinsen   wieder erschwinglicher, was auch die tatsächlich  steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien belegt.   Aufgrund dieser steigenden Nachfrage von Käufern  und des sehr starken Bedarfs an Mietwohnungen   mit steigenden Mietpreisen, vor allem in den  Großstädten, wird von den meisten Marktteilnehmern   erwartet, dass die Immobilienpreise besonders  in den bekannten Metropolen und Ballungsgebieten   in den nächsten Monaten wieder leicht steigen  könnten. Natürlich kann man auch Gegenargumente   dazu finden und muss jede Äußerung kritisch  prüfen, denn viele Veröffentlichungen und   Pressemitteilungen stammen von Firmen und  Institutionen aus dem Immobilienbereich,   die natürlich auch ein Interesse daran  haben, dass die Immobiliennachfrage und   -preise steigen. Aber eine gewisse Logik in  der Argumentation lässt sich nicht leugnen. Was sich am Markt immer stärker beobachten lässt,  ist: Die Preise und Verhandlungsspielräume bei   einzelnen Objekten hängen immer stärker  von der jeweiligen Energieeffizienzklasse   ab. Objekte mit hoher Energieeffizienz  sind stark gefragt und sehr preisstabil,   sodass kaum Preisverhandlungen möglich sind.  Immobilien mit schlechter Energieeffizienz   dagegen bieten wesentlich mehr Spielraum  für Verhandlungen. Es gibt Profis,   die daraus ein Geschäftsmodell gemacht haben und  genau diese Immobilien suchen. Die Objekte werden   günstig gekauft und dann im Laufe der nächsten  Jahre mit öffentlichen Förderungen und unter   Ausnutzung von Steuervorteilen etc. energetisch  aufgewertet. Vielleicht ist das ja auch eine   interessante Anlagestrategie für dich. Wir haben  z.B. heute auch gerade ein Kaufangebot abgesendet,   abgeschickt für ein Objekt aus den 50er Jahren,  ein Mehrfamilienhaus, ein größerer Komplex,   und da verfolgen wir ein ähnliches Konzept  und hoffen, dass wir unseren Anlegern dann   eine attraktive Anlage bieten können und dass  wir den Zuschlag dementsprechend bekommen. Die Immobiliennachfrage steigt auch,  weil nach wie vor viel Geld im Markt ist,   das in Immobilien investiert werden soll. Neulich  sprach ich mit einem Banker, der mir berichtete,   dass z.B. die deutlichen Rücksetzer an  den Aktienmärkten vor wenigen Wochen,   Anfang August, wieder viele der vermögenden  Kunden dazu veranlasst haben, aus dem Aktienmarkt   rauszugehen und stattdessen Immobilien zu kaufen  oder nach Immobilien zu suchen, weil sie diese   Anlageklasse als sicherer und schwankungsärmer  ansehen. Ob das wirklich so ist oder nicht,   darüber kann man lange diskutieren, aber so ist  eben die subjektive Wahrnehmung vieler Investoren,   die dann mit hohem Eigenkapital auf den  Markt kommen. Und das wiederum ist ein   Nachteil für Investoren, die nicht so viel  Eigenkapital haben und mit den beschriebenen   Anlegern mit viel Kapital im Hintergrund dann  um interessante Objekte am Markt konkurrieren,   denn die Banken tun sich aktuell schwer, hohe  Beleihungsausläufe zu finanzieren, also z.B.   100 % Finanzierungen, gerade bei größeren Volumen,  bei Mehrfamilienhäusern oder wenn der Anleger   schon einige Objekte hat. Die Banken reagieren ja  immer zyklisch, nicht antizyklisch, und nach dem   Zinsanstieg und Problemen bei etlichen Bauträgern  in den letzten Monaten und Jahren sind viele   Banken sehr restriktiv geworden, und die seriösen  Anleger, die jetzt Bestandsobjekte zu günstigen   Preisen kaufen möchten, leiden darunter,  weil gute Objekte viel schneller weg sind,   bevor sie ihre Finanzierung klären können. Aber  nur über die Umstände klagen, das nützt ja nichts.   Die Frage ist, wie du solche Probleme lösen und  in der aktuellen Situation schnell Finanzierungen   klären kannst, also wo du im Fall der Fälle  Eigenkapital bzw. Liquidität herbekommst.   Eventuell hast du Wertpapierdepots oder  Versicherungsverträge, die du beleihen kannst,   und dort kannst du dann zusätzliche Liquidität  bekommen. Oder du kannst vorhandene Immobilien   zusätzlich beleihen. Eine weitere Idee ist "Family  and Friends". Schau einfach mal in deinem Umfeld,   wer vielleicht Geld hat und das rentabel anlegen  möchte, aber keine Zeit hat. Wichtig ist,   dass du schon im Vorfeld Kontakt mit potenziellen  Investoren aufnimmst und dich und deine Ideen   vorstellst und nicht erst anfängst, wenn ein  konkretes Objekt ansteht. Und natürlich ist es   nach wie vor wichtig, heute mehr denn je, deine  Bonitätsunterlagen aktuell zu halten und Kontakte   zu Banken zu pflegen, um bei interessanten  Immobilien sofort handlungsfähig zu sein. Ich hoffe, es waren einige interessante Ideen  und Informationen für dich dabei bei diesem   Marktupdate. Wenn du weitere Ideen hast,  wie man sich fehlendes Eigenkapital besorgt,   um schnell Finanzierungen zu bekommen und sich  Objekte zu sichern, dann schreib es gern in die   Kommentare. Danke fürs Zuschauen und Zuhören.  Alles Gute und wir sehen uns im nächsten Video. Dein Heiko Klayziewski