"Baugrundstücke haben sich im Wert halbiert" / Immobilien-Experte Jürgen Michael Schick im Interview

Intro und Begrüßung vielleicht noch mal so eine Zahl also heute leben ja 3,5 Millionen Menschen mehr in Deutschland als noch vor 10 Jahren 3,5 Millionen Menschen mehr und gleichzeitig kommt der Neubau bei weitem nicht hinterher da darf man sich nicht wundern dass es eng wird auf dem Mietwohnungsmarkt am Immobilienmarkt scheint endlich wieder Licht am Ende des Tunnels in sich zu sein über die aktuelle Lage und den weiteren Ausblick und vor allem ob und wo es im Moment attraktive kaufchancen gibt das frage ich einen Mann der sich damit bestens auskennt ich freue mich Jürgen Michael schick begrüßen zu dürfen gleich vorgeschickt nicht verschwägert und nicht verwandt aber Namensvetter von mir er ist CEO des Immobilienunternehmens schick Immobilien langjähriger Immobilieninvestor hat glaube ich über 3000 Transaktionen schon begleitet und auch gern gesehener Gast bei TV Talkshows wie mybrit inner oder auch hart aber fair im Mai war es glaube ich auch zuletzt hallo Herr schick schön dass Sie bei uns sind schick schick hallo lieber Herr schick ja freue mich ja ich freue mich auch auf das schickschick Gespräch gehen wir gleich in die follen ja viel wird im Moment darüber diskutiert ob die Immobilienpreise: Trendumkehr oder Stabilisierung? Immobilienpreise jetzt schon vielleicht die Trend Umkehr vollziehen oder ja zumindest eine Stabilisierung sich andeutet wie lautet Ihre Einschätzung der aktuellen Lage und der weiteren Entwicklung was die immobilen Preise angeht das war die Diskussion der letzten Tage tatsächlich haben wir jetzt eine Trendumkehr kann man das schon so sagen jetzt gibt's allererste Indizes die sagen na ja wenn ich jetzt das zweite Viertel Jahr 2024 mit dem ersten Quartal vergleiche dann dann habe ich so ein kleines Plus von 2 % bei Eigentumswohnung oder ein Familienhäuser bei mehr Familienhäuser wäre es ein bisschen mehr also im direkten vorquartalsvergleich ja ich glaube das ist ehrlich gesagt noch ein bisschen auf dünnem Eis ja denn im Vorjahresvergleich da sind die Zahlen ehrlich gesagt noch im Minus also in meiner Tonalität haben wir eine Stabilisierung des Marktes ich glaube das wäre äh eher etwas überinterpretiert wenn man jetzt schon die große Trendumkehr und den Preisanstieg wieder thematisieren würde aber wir merken natürlich schon äh dass jetzt eine ganz positive Marktstimmung auch aufgrund der eigentlich ganz guten Fundamentaldaten folgt auf mögliche Investmentchancen schauen wir gleich noch im Lauf der Sendung bleiben wir noch mal beim Rückblick auf die Immobilienpreise da haben wir es ja gesehen höchstände waren ja eigentlich Ende 221 Anfang 2022 wenn man jetzt äh den Stand von damals anschaut um wie viel Prozent haben die Immobilienpreise so im Schnitt korrigiert muss man natürlich auch wahrscheinlich auf die Objekte auch bisschen differenzieren genau muss man glaube ich sehr deutlich unterscheiden z.B zwischen bestand und Neubau oder auch zwischen Baugrundstück und schon existierenden Immobilien ich nehme mal eine Assetklasse die besonders gelitten hat das sind die Baugrundstücke ich glaube die haben sich im Wert halbiert ja wenn nicht gebaut wird dann ist das Baugrundstück natürlich auch deutlich weniger Wert der Gutachterausschuss in der größten deutschen Stadt Berlin hat jetzt jetzt ä sozusagen über zwei Jahre die Bodenrichtwerte quasi halbiert das zeigt schon dass sozusagen das grundstücksthema ähm auf einem jetzt mittlerweile wackeligen Fundament steht die merfamilienhäuser haben sich im Preis reduziert zwischen dem Peak also alte Welt und heute neue Welt so um 25 30% über alles Eigentumswohnungen vielleicht ein bisschen weniger - 20% beim Neubau kann man eigentlich von Preisstabilität sprechen warum der Projektentwickler baut Hal zu dem Preisen zu denen er heute bauen muss Problem nur von den teuren Wohnungen wird keine verkauft das heißt in der Statistik sieht das Preis stabil aus aber da wird einfach weniger gehandelt also ich glaube eins kann man sagen ähm die Stimmung im Markt die hat sich verändert also wir haben jetzt gerade eine Umfrage gemacht unter 2000 Investoren im Markt das sind private Investoren und gewerbliche Investoren und die haben so gefragt was ist denn eigentlich eure Erwartung jetzt nach dieser Preisänderung nach nach dieser Neujustierung was kommt denn jetzt auf uns zu und von einem halben Jahr hat noch die Hälfte gesagt die Preise werden sinken jetzt sagen immerhin 60% die Preise bleiben stabil oder werden wieder steigen also insof da merkt man schon dass da jetzt so eine stabilisierungstendenz im Markt auf jeden Fall vorhanden ist aber Blick zurück zwischen alter Welt und neuer Welt das sind schon richtige Preiskorrekturen also man würde sagen es ist ein Käufermarkt unterstützung kommt ja doch im Moment schon bisschen jetzt von der Finanzierungsseite auch die Bauzinsen Hypothekenzinsen seit Mitte Juli deutlich gesunken markieren im Moment ein Jahres tief also günstiger sind Baufinanzierungen zum aktuellen Zeitpunkt als noch zum Jahresanfang und da ging es ja eigentlich auch schon die Monate zuvor die zwei Monate zuvor doch deutlich nach unten mit den Zinsen haben ja schon einiges vorweggenommen gehabt dann gab es einen leichten Anstieg wieder so im ersten Halbjahr aber jetzt dann doch in den letzten Wochen deutlicher zurückgekommen auch nach den notenbanksitzungen in den letzten wir haben im September die nächsten Sitzungen glauben Sie dass der Baufinanzierung jetzt in den nächsten Monaten noch weiter äh sag mal Kost günstiger werden was die Zinsen anbelangt also zumindest glaube ich nicht dass wir ähm so eine Grund vololatilität immer unterstellt ein bisschen Schwankung wird natürlich im Zinsniveau vorhanden sein aber ich glaube da haben wir den Höchststand der Baufinanzierungskonditionen jetzt hinter uns für dieses Jahr glaube ich können wir mit dem Niveau wie wir es jetzt sehen mehr oder weniger auch so planen und ehrlich gesagt auch der Zinsschritt im Sommer der hat ja das lange Geld also die langfristige Finanzierung nicht wesentlich günstiger gemacht das war ja von den quasi schon so eingepreist und insofern konnte man jetzt eigentlich als Käufer sich ganz gut wenn man sich auf das neue Zinsniveau eingestellt hat damit in diesem Jahr auch ganz gut planen und handeln ja und für Käufer glaube ich ist neben dem relativ stabilen Zinsniveau ja auch die Frage jetzt haben wir gerade Preisrückgänge thematisiert wie groß ist den die Gefahr dass die Preise weiter zurückgehen denn wäre das der Fall dann würde wir wahrscheinlich als Investor sagen warte ich lieber noch ab davon aber geht zumindest die mehr jetzt nicht mehr aus also zwei Drittel der befragten Investoren sagen äh eigentlich sind jetzt die ankaufsbedingungen wieder ganz gut ja s dass die Mehrheit jetzt auch wieder kaufen möchte weil sie eben sagen Preise haben sich stabilisiert fallen nicht mehr weiter zurück von Ausnahmen wahrscheinlich abgesehen wir haben ja viele verschiedene Teilmärkte und nicht den einen großen Immobilienmarkt sondern viele verschiedene regionale aber insgesamt hat sich jetzt die Großwetterlage stabilisiert also stabile Seitwärtsbewegung jetzt kann man glaube ich mit äh ganz ruhiger Hand auch gucken was passt zu mir was passt in mein Profil was passt in mein Budget ja die jüngste Entwicklung scheint da doch wieder den einen oder anderen Käufer Immobilie als Kapitalanlage: So viel Rendite ist möglich eben anzulocken scheint wieder zu kommen das Thema Immobilie als Kapitalanlage mit welcher Mietrendite können den Immobilienkäufer im Moment rechnen was ist da was ist da realistischerweise drin auch wenn man die handwerkskosten und die gestiegenen Materialpreise berücksichtigt ich gehe jetzt mal von einer Bestandsimmobilie aus nicht von der Neubau Mobilie die ist ja immer ein bisschen teurer aber gehen wir mal von von dem Bestandsobjekt aus das in den deutschen Großstädten vielleicht ich nehme mal den berühmten Multiplikator so 20 22 Fach in guten Lagen 25 Fach der jahresnetto Kaltmiete kosten würde also sprechen wir da über eine bruttojahresanfangsrendite von 4,5 bis 5% ja unterstellt dass man da keine Finanzierung drauf hat ähm in dem Moment wo wir mit Fremdfinanzierung Arbeiten ähm dann ist ja immer interessant zu gucken wie ist denn eigentlich die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital und diese sogenannte eK Rendite die ist ja dann doch noch mal bedeutend unterschiedlich zu der brutto Anfangsrendite und die ist bei ehrlich gesagt vielen Engagements jetzt so bei 7 bis 10%. und dann ehrlich gesagt ist für uns ganz interessant zu sehen wer ist denn im Moment im Markt unterwegs fast immer sind es Investoren private wie gewerbliche die das long Game spielen also die achten auf die lange Bestandshaltung und kümmern sich vor allem auch um das Thema mietenmanagement das sind so die beiden Haupt Charakteristika also man spielt das mit der langenfristigen Perspektive und will einfach mieten entwickeln will vielleicht bauliche Dinge optimieren geht vielleicht auch an eine energetische Sanierung ran aber das mietenthema steht schon über allem und von da aus startet dann quasi die Renditeentwicklung der Objekte und die allermeisten wollen an ihren Beständen Arbeiten auf das wichtige Thema Verhandlungsspielraum für Immobilien-Investoren energetische Sanierung kommen wir auch noch zu sprechen im Lauf der Sendung schauen wir noch mal auf das auf die aktuellen Preisverhandlungen lässt sich damit ja entsprechendem Verhandlungsgeschick lassen sich da die Preise doch noch drücken ich meine das was die Immobilienportale im Endeffekt ausweisen ist ja sag mal Angebotspreis wie viel lässt sich da wirklich in den Verhandlungen dann noch Abschlag rausholen wie groß könnte das also ich glaube grundsätzlich sollte jeder Käufer verhandeln ja das ist glaube ich ganz ganz legitim ich hätte mal den Eindruck dass der Puffer heute ein anderer ist als er das vor einem Jahr war also vor einem Jahr war es schon so dass die Player die da im Markt waren das waren so die First Mover nach der marktwende das war da wieder einstieg es gab einfach wenig Interessenten und die hatten natürlich ein viel größeres verhandlungspotenzial und die haben vielleicht auch mehr als 10% 15% 20% Preisnachlass auch für sich verhandeln können ähm heute sind ein wieder mehr Nachfrage im Markt und das merken wir beispielsweise auch wenn wir Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin oder bundesweit vermitteln dass es eigentlich nach jedem Höchstbietenden auch immer mittlerweile wieder eine Position 2 und 3 gibt ja das heißt so ganz groß ist der Korridor nicht mehr aber natürlich ist jeder Investor gut beraten den Preis zu verhandeln wie sagt man ja so schön der Gewinn liegt im Einkauf ja und das muss man natürlich für sich versuchen zu optimieren aber in dem Moment wo ich nicht mehr ganz allein bin auf weit Feld und Flur da merke ich schon dass dann auch der Verkäufer der sich jetzt auch an das neue Niveau gewöhnt hat auch wieder in der stabileren Position ist also das vielleicht vor dem Jahr war also der reine Käufermarkt ist es nicht mehr jetzt ist es ein eher ausgeglichenerer Markt zwischen Käufern und Verkäufern wenn wir jetzt da auf die „Zwei Drittel der Investoren gehen in die Großstädte“ Regionen schauen auch metropolstädte aber auch ländliche Regionen wo in Deutschland ist es denn im Moment besonders attraktiv was das äh chancerisikoprofil angeht wo gibt's attraktive kaufchancen im Moment also ich glaube die Wohnimmobilien also generell ja auch die privat genutzte Wohnimmobilie die ist immer dezentral also die kauft man ja da wo man wohnen möchte da wo man seine Heimat hat und das empfiehlt sich ja glaube ich auch für den Kapitalanleger dass er zunächst mal so im regionalen Umfeld oder vielleicht eine Stunde Fahrzeit von seinem Wohnort aus da zunächst mal sucht ja also wer jetzt im Allgäu wohnt der muss jetzt nicht nach Niedersachsen fahren ich glaube dafür gibt's keine Notwendigkeit aber wir merken natürlich schon dass neben der Wohnimmobilie die dezentral gedacht ist und auch gelebt wird dass das Mehrfamilienhaus Thea eher ein metropolenthema ist also zwei Drittel der Investoren sagen da gehen wir in die Großstädte einfach weil da auch die mietwohnnachfrage am größten ist und wahrscheinlich auch das demografietha einfach dauerhaft positiv ist die großen Städte werden wachsen und da kommt einfach das Angebot der Nachfrage nicht hinterher und insofern ist das eher ein großstädtisches Thema wenn es bestimmt aber auch risikorenditechancen in kleineren Städten gibt sofern die zumindest was den Bevölkerungs äh Zuwachs angeht also was die demografische Frage angeht sofern die stabil bleiben sie haben es vorhin auch angesprochen großes Sorgenkind bleibt Neubau in der Krise: „Behördenkrieg und Baustopp“ schon der Neubau im Moment vom ursprünglichen Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr was die Regierung mal ausgegeben hat das immer meen weit entfernt äh was sind die Gründe für die mangelende Bautätigkeit in Deutschland wenn man es anschaut okay Jahrtausendwende standen die Zinsen noch viel höher auch Anfang der 90er und es wurde ja trotzdem gebaut woran haakt's da im Moment ich war 20 Jahre Präsident und Vizepräsident des größten unternehmensverbands der Immobilienwirtschaft Immobilienverband IVD die Immobilienunternehmer und wenn man da dann nach dieser marktwende so Monat für Monat für Monat für Monat rückgehende baugenehmigungs und Fertigstellungszahlen zu kommunizieren hatte da ist im ja in den letzten oder den ersten 2 3 4 5 10 Monaten was eingefallen aber irgendwann hat man eigentlich alles gesagt woran es liegt ja ich glaube also dieses ist eine große Katastrophe was im Neubau stattfindet dass dass der eigentliche Punkt der ist dass die niedrigen Zinsen das wahre Problem verdeckt hat jetzt ist es anders die Zinsen sind jetzt auf dem heutigen Niveau angelandet und plötzlich merkt man dass wir viel zu teuer bauen und es dauert alles viel zu lange ja also ich glaube ja schon ähm auch auch so ein Bundesbauministerium das es redlich bemüht da die Bauvorschriften ähm was Energieeinsparung was Barrierefreiheit angeht was schalschutz angeht was Lärmschutz angeht ähm die nicht immer strenger zu fassen also da da billige ich da auch einen Willen zu ähm sozusagen da jetzt Maß zu halten auf der anderen Seite ähm seit 20 Jahren erleben wir jetzt Ankündigungen was Bürokratieabbau angeht und also ich persönlich glaube nur noch an Sachen die auch wirklich abgeschafft werden ja ähm wenn ich mal zurückgucke so vor 30 Jahren dein etwa habe ich angefangen zu arbeiten ein bisschen länger jetzt schon her der hat mir 25% der heutigen Regelungen ja und nur mal so ein Gedankenexperiment wie wäre es denn wenn wir einfach ein Großteil der heutigen Bauvorschriften wieder abschaffen also wir haben einfach mal sozusagen gedanklich den Mut das zu tun und Herr schick ich würde mal vermuten die Häuser sehen weiterhin gut aus sind weiterhin stabil sind weiterhin warm und sind sogar trocken also ich glaube man könnte da ein bisschen mutiger sein steht natürlich aber auch noch das Ziel des EU-Ziel im Raum Klimaneutralität bis 2050 ich glaube Deutschland will da noch ein bisschen zeitlich Tempo machen bis 2045 kann das wirklich alles so funktionieren mit dem Zeitplan ist ja doch sch schon sehr sportlich sehr ambitioniertes Ziel ne ich glaube dass wir die Klimaschutzziele nicht mehr im Neubau optimieren können der ist jetzt auf einem Niveau angekommen wo es quasi so teuer ist dass wir das man kennt das aus der Schule mit dem abnehmenden Grenznutzen ja man kann sozusagen noch mit sehr viel mehr Geld äh also minimale Erfolge erzielen aber das wird also klimapolitisch nicht mehr den großen Effekt bringen also was die dekarbonisierung angeht ist der größte Effekt in der Sanierung des Bestandes beim Neubau müssen wir ehrlich gesagt eher überlegen ob es da nicht um eine äh komplette dekarbonisierung geht und wir aber was die Gebäude Effizienz angeht nicht auch ein bisschen schlichter wiederbauen können und neben der Frage wie teuer bauen wir müssen wir ehrlich gesagt auch eine Antwort auf die Frage finden warum dauert das alles so wahnsinnig lange ja so ein Bebauungsplan ähm wenn der in Berlin verabschiedet wird dann hat man an dem 10 Jahre gearbeitet 10 Jahre bis man weiß was man auf dem Grundstück machen darf also wo ist die Wiese wie hoch darf ich bauen wo kommt der Spielplatz hin 10 Jahre und was ja viele auch gar nicht wissen ich glaube übrigens auch Politiker wissen das nicht dass ähm wenn man dann anfängt zu bauen ähm dass das dann noch mal 10 Jahre dauert bis die Mieter einziehen also wir sind im Neubau ja und 2wei Jahre sind die reine Bauzeit und 8 Jahre sind dann warten behördenkrieg Baustopp ja und da darf man sich halt nicht wundern dass man nicht billig bauen kann ja ähm ist natürlich auch so sind einige Pleitewelle bei Bauträgern: Weitere Insolvenzen befürchtet Bauträger pleite gegangen bleiben jetzt äh da auch auf den Neubauten sitzen äh wie schätzen sie da die aktuelle Lage ein sind da noch weitere Pleiten jetzt in den nächsten Wochen Monaten zu befürchten oder entspannt sich die Situation jetzt gerade im Moment bisschen ich find sehr gut wie sie es fragen denn ehrlich gesagt das ja dieser zweigeteilte Markt also ich sehe für bestandsinvestoren ehrlich gesagt riesen Chancen im Markt da ist Käufermarkt ich glaube auch dass man damit den zurückgekommenen Preisen wirklich gut kaufen kann ja kaufen quasi mit den Preisen von gestern und den Mieten von morgen ja das ist sozusagen der helle Teil des Marktes der dunkle Teil des Marktes ist unser Sorgenkind Neubau und wenn ich da sehe dass es fast 600 Bauträger und projektentwicklerunternehmen sind die im letzten Jahr in die ins Insolvenz geschliddert sind 80% mehr als im Vorjahr dann macht er jar deutlich wie dramatisch da die Lage ist diese Bauunternehmen die die wollen bauen die sollen bauen aber die können nicht mehr bauen ja weil die Vorschriften halt so teuer geworden sind dass mit der zinsveränderung sich das nicht mehr lohnt und ich wiederhole das noch mal die niedrigen Zinsen haben die warenpreme einfach nur verdeckt ja und das scheitert jetzt einfach apupt und wer da mit sehr teurem Geld teure Grundstücke am Ende des Zyklus gekauft hat äh der kommt da zum Teil nicht mehr umhin ich glaube da haben wir jetzt ein Großteil der Insolvenzen gesehen aber das Problem mit dem Neubau ist noch lange nicht ausgestanden denn die Wohnung die heute nicht genehmigt wird wird morgen nicht gebaut ja und dieses krasse auseinanderfallen zwischen extrem starker Nachfrage und zuering im Angebot das bleibt natürlich bestehen ja und vielleicht noch mal so eine Zahl also heute leben ja 3,5 Millionen Menschen mehr in Deutschland als noch vor 10 Jahren 3,5 Millionen Menschen mehr und gleichzeitig kommt der be weitem nicht hinterher da darf man sich nicht wundern dass es engg wird auf dem Mietwohnungsmarkt ja sieht man d auch auf an den Mieten kommen auch gleich noch drauf zu sprechen wenn man es anschaut Wachstum Wachstumschancengesetz: „Gut gemeint, aber es reicht nicht!“ chancengesetz sollte ja eigentlich bisschen Abhilfe schaffen was das Thema Bürokratie angeht auch degressive Abschreibung wirde eingeführt auf 6 Jahren mit den 5% pro Jahr das ist alles nur ein Tropfen Tropfen auf den heißen Stein für Sie oder brauchst du einfach mehr Förderung auch oder das ist gut gemeint aber es reicht nicht ja ähm glaube wenn wenn man das fördern will dann darf man das nicht in homöopathischen Dosen tun ja ich glaube dann muss eine Förderung wirklich effektiv sein sowie seiner Zeit in dem sogenannten fördergebietsgesetz wo man quasi 50% der Kosten steuerlich geltend machen konnte das hat ja bekanntermaßen zu einem riesen Bauboom in gesamt Deutschland in den 90er Jahren geführt also wenn man vorausgesetzt man könnte das haushalterisch im Bundeshaushalt überhaupt darstellen äh was ich in Zweifel ziehe insof glaube ich ist dass das nicht der richtige Weg ist ja dafür werden wir nicht genügend Geld haben man sieht's ja am allgegenwärtigen haushaltstreit aber wenn man das machen wollte dann müsste man groß denken homöopathisch wird das nicht funktionieren insofern geht's glaube ich nur darum wir müssen runter mit diesen Vorschriften runter mit auch überzogenen Wohnansprüchen und wir müssen einfach deutlich schneller werden die aktuelle Lage besorgt natürlich auch junge Familien die da den Immobilie als Eigenheim: Bestandsimmobilie oder Neubau? Traum von den eigenen vier wenden haben was raten sie denen die jetzt ein Haus neu bauen wollen worauf sollte man da in der aktuellen Lage besonders achten iher Meinung nach also ausreichendes Eigenkapital vorausgesetzt eine stabile Finanzierung und möglicherweise ähm doch auch wieder der Fokus auf die Bestandsimmobilie ähm weil die dann eben doch so zwei Drittel weniger kostet mit allen damit verbundenen energetischen Themen die in den nächsten Jahren ins Haus stehen da muss man glaube ich drauf achten ich würde jetzt persönlich bei eine Gebrauchtimmobilie keine Energieeffizienzklasse g oder h so Gustav Heinrich kaufen ähm da hat man einfach zu viel energetischen Aufwand aber nehmen wir jetzt mal so eine Immobilie die ist ja klassisch in Deutschland vielfach gibt so ein 30er Jahre Würfel die sind stabil gebaut ähm da hat man überschaubares Thema auch was möglicherweise mal den Heizungstausch angeht das sind auch so Investitionskosten die muss man natürlich mitdenken die würde ich jetzt gleich äh bei der Baufinanzierung von Anfang an mit meinem Finanzierungspartner planen äh aber immer vorausgesetzt es passt ins Budget ähm da muss man glaube ich wirklich lange an der soliden Finanzierung Zimmern und muss ich vielleicht auch und ich glaube viele Käufer haben das in der Vergangenheit gar nicht gemacht so um diese Förderprogramme kümmern es gibt ja hunderte Förderprogramme in Deutschland ein richtiger Dschungel keiner hat so richtig Lust sich darauf einzulassen aber ich glaube das lohnt sich da mal zu gucken äh wo kann ich welche Förderung in Anspruch nehmen denn ich glaube W den allermeisten Häusle Bauern wie Käufern ist es einfach am Ende des Tages Knirsch ja D muss man halt gucken was geht dann noch und dann muss man eben auch schauen ob man sich auf dieses Gestrüpp der Förderprogramme einlässt keiner mag das glaube ich wirklich es ist furchtbar umständlich ähm aber wenn das nachher den Traum von den eigenen verwenden zu verwirklichen hilft dann ist es glaube ich seine Mühe wert ja wurde jetzt auch die neue heizungsförderung aufgelegt also in der Spitze ist glaube ich je Neue Heizungsförderung: „Wärmepumpe bliebt im Lager liegen“ nach Einkommensgruppe da natürlich bis zu 70% kann man da schon sparen wenn man jetzt eine Heizung austauscht sind ja doch schon Anreize auch äh was das Thema angeht oder ja heizungsgesetz glaube ich war war Kreuz unnötig das hat so viel Verunsicherung im Markt geführt ähm ja und äh jetzt weiß man ja dass äh wenn wenn die Heizung funktioniert dass man sie jetzt erstmal hängen lassen kann das ist glaube ich auch richtig so ähm dass dass so dieser Speedbonus äh jetzt eher zurückhaltend gebraucht wird dass die Wärmepumpe jetzt bei den lieranten eher im Lager liegen bleibt das hat man jetzt gemerkt ja weil halt viele doch eher so ein abwartendes äh Moment haben also sie wissen dass sie in den nächsten 20 Jahren den Weg der dekarbonisierung bestreiten müssen dass da so ein Heizungstausch dass da Sanierungsmaßnahmen anstehen aber ich glaube viele warten ab das übrigens beim privaten Haushalt genauso wie beim gewerblichen also die allermeisten spielen jetzt erstmal auf Zeit machen nichtich und das glaube ich ist übrigens auch eine direkte Folge von von dieser Sprunghaftigkeit der politischen Diskussion die einfach wahnsinnig viel Vertrauen gekostet hat energieolitisch würde ich mal sagen ist es ein pyrosieg denn wenn alle abwarten tut sich halt nichts ja sie haben auch meint okay wer jetzt neu bauen will das sollte sich vielleicht doch noch mal auch „Zuerst Anlageimmobilie und dann selbstgenutzte Immobilie“ vergleichsweise die Bestandsobjekte im Moment anschauen vielleicht überlegen ob man das dann auch energetisch komplett saniert dass man vielleicht unterm Strich sogar günstiger kommt als mit dem Neubau wir hatten den Immobilieninvestor Gerald hörhn der polarisiert ja auch gern bei uns der meint okay wenn man sich da eine Immobilie zuulegt und dann selbst drin wohnt also Immobilie als Eigenheim ist man eigentlich dumm wen man es eben nicht Abs schreiben kann wie würden sie es da sehen sollte man dann weiter in Miete wohnen und vielleicht sich so ein altes Bestandsobjekt dann pöö energetisch sanieren und dann erst einziehen ist es vielleicht der glaub es ist eine Frage der Reihenfolge ja also die Frage ist gut ja ich glaube er ist ja auch der große Fan von diesen hässlichen grauen endlinen ja und das das ist wenn vielleicht auch etwas überzeichnet aber wahrscheinlich was so den den Einstieg als Kapital Anleger angeht durchaus ein guter Gedankengang ja der Kapitalanleger der das jetzt als passives Einkommen wie so schön heißt also zum zum Vermögensaufbau plant da ist die Immobilie bestimmt nicht das alleinselig maende Thema da gibt's bestimmt auch noch ganz andere Assetklassen die ihr ja auch behandelt im Kanal was ja sehr gut ist aber wenn Immobilie dann ist es bestimmt auch eine Frage der Reihenfolge ich würde auch sagen also früh anfangen ja dann vielleicht auch eher klein anfangen definitiv als Kapitalanleger nicht mit diesen selbst nutzeraugen kaufen so viele haben ja dann so diese diese Idee na ja und zur Not könnte ich ja da selber einziehen also wenn man das schon schon im Kopf hat ähm dann ehrlich gesagt kauft man zu teuer ja das wäre glaube ich wirklich ein Fehler ähm und ich denke auch es ist eine Frage der Reihenfolge also zuerst kommt die Anlage Immobilie und dann die selbstgenutzte Immobilie ähm ich wohne auch im in der selbstgenutzten Immobilie und fühle mich der Pudel wohl und glaube auch dass das einfach toll ist wenn man das das haben kann und wenn man das für für sich so verwirklicht da ist man vielleicht mehr zu Hause als in der Mietwohnung also mir persönlich gefällt das sehr gut aber ist eine Frage der Reihenfolge ich will vielleicht auch kurz begründen warum ja denn für die Bank bin ich verbraucht wenn ich jetzt so einfilienhaus habe und das stottere ich jetzt von meinem sonstigen Einkommen irgendwie so ab Monat vor Monat Jahr für Jahr die nächsten 25 30 Jahre manchmal dauert sie sogar noch länger wenn ich eine Kapitalanlage habe und dann kommt noch eine zweite dazu und nach der zweiten kommt vielleicht eine dritte vierte Wohnung dazu und dann kommt ein mehr Familienhaus da bekommen ich plötzlich eine ganz andere Kredibilität für die Finanzierungsseite ja und dann profitiere ich eigentlich von den Immobilien die ich habe wenn ich später dann mal eine selbstgenutzte Immobilie sei eine Eigentumswohnung oder ein Familienhaus für mich später kaufe insofern eindeutige Priorität bei der Anlageimmobilie ist glaube ich generell gut allein aus diesen altersvorsorgegründen da müssen wir halt alle dran denken am Ende des Berufslebens braucht man halt auch ein sonstiges Einkommen und da kann man eigentlich nur früh anfangen früh Anfang hängt natürlich auch von der Entwicklung der Mietpreise ab ist ein Mietpreise steigen durch mangelnde Bautätigkeit großes Stichwort im Moment wird auch viel diskutiert mietendeckel Lastenausgleich was man da alles so hört von der Politik die mangelende Bautätigkeit sorgt natürlich da auch dafür dass die Mietpreise da in manchen Städten wirklich explodieren ja wo in welchen Städten ist es besonders der Fall dass die Mietpreise da wirklich schon fast aus dem Ruder laufen Moment also vielleicht noch mal ein Schritt zurück wenn wir eine stark gestiegene Nachfrage haben deutlich zu wenig Angebot also der Neubau in seiner Krise ähm dafür sorgt dass die Mieten nach oben klettern ist ja jeder der eine zu vermietende Wohnung hat in der eigentlich komfortablen Position dass er genau dieses Produkt hat das heute händeringend gesucht wird alsoofern ist so in diesem Angebots Nachfrage Thema ähm die Bestandsimmobilie eigentlich der unfreiwillig genutznieser von dieser neubaukrise ja und die Knappheit an Wohnraum auch an bezahlbarem Wohnraum in den zuzugsregionen in den Großstädten in den Metropolen in den Unistädten aber auch in den Ballungsräumen selbst in den Gemeinden drumrum also in diesen Oberzentren ähm die bleibt für die nächsten 10 20 Jahre erhalten ja es sei denn wir haben hier mit ganz großen Steuergeld ein riesen Bauboom äh von dem meineschtens nicht auszugehen ist also das mal vorausgeschickt und deswegen haben ja viele auch ein feines Gespür dafür ist das jetzt ein guter Zeitpunkt zum Wiedereinstieg und die Mehrheit sagt ja ja jetzt ist wieder Käufermarkt jetzt ist wieder ein Wiedereinstieg weil wir einfach diesen marktzyklus am Ende des Peaks wo die Preise extrem teuer waren den haben wir jetzt hinter uns und jetzt kann ich sozusagen wieder gut einsteigen auch wenn die Finanzierungskosten höher sind aber es bleibt natürlich auch ein Risiko und wenn man Investoren Herr schick so fragt was ist denn aus investorenauge das größte Risiko dann gibt's eigentlich äh zwei große mammutthemen das eine ist äh das Thema mietregulierung und das andere sind wachsende ESG Pflichten und bei der mietregulierung in der Tat ähm das ist ein offenes Spielfeld ja also in dieser Legislaturperiode kommt meinesachens nichts mehr ähm da muss man sich keine großen Sorgen machen maximal werden Teile des äh Koalitionsvertrages noch umgesetzt ähm aber da wird also in diesem Jahr äh das jetzt bevor uns steht nur noch wenig passieren aber in der nächsten Legislaturperiode ist dann das Spiel wieder offen und jeden Morgen steht irgendein Regulierer auf der eine neue mietrechtliche Vorschrift hat ähm das ist sozusagen dieses Gezerre und wir haben ja auch gelernt es ist natürlich politisch sehr verlockend äh halt zu sagen dann müssen wir die Mieten beschränken ich sitze hier in Berlin äh und habe das mit dem mietendeckel ja auch leibhaftig erlebt also wird ein dann vollmundig erzählt äh also wir müssen die Mieten nur günstig machen dann wäre das Problem gelöst in Wahrheit weiß ja jedes Schulkind ähm wenn ich halt zu wenig Wohnungen hab bringt's mir gar nichts wenn die einzelne Wohnung günstig ist aber derjenige der sie sucht sie gar nicht findet weil es genügend Angebot auf dem Markt nicht gibt ähm die Diskussion bleibt uns erhalten ja und das ist halt so die Differenz zwischen Angebots und nachfragepolitikern aber die Würze die muss der Investor ertragen weil er muss auch ertragen dass diese mietrechtliche Diskussion weitergeht und die wird munter von statten gehen ich glaube da das muss man aushalten ja wenn man da auch andere metropolstädte im Ausland anschaut New York oder London das ja eigentlich noch recht moderat vom Mietenniveau her gesehen in Berlin unterwegs oder und die übrigens auch alle eine relativ starke mietenregulierung haben ja also diese Städte haben ja alle so ein so ein ähnliches Thema es gibt zu wenig Angebot und eben eine steigende Nachfrage das heißt die haben alle so eine so eine ähnliche Situation hier ist z.B jetzt die Frage was ist denn mein Businessmodell also manche sagen ja heute auch ach ich gehe in die möblierte Vermietung das ist ganz toll äh da kriege ich quasi eine Überrendite das z.B könnt ihr ein Geschäfts Modell sein wo der Gesetzgeber relativ zügig sagen kann da machen wir jetzt mal einen Cut ja wenn ich jetzt äh mittleres bezahlbares Wohnen habe mittlerer Bestand mittlerer Zustand äh bezahlbar für breite Bevölkerungsschichten also mittleres Mietniveau dann ehrlich gesagt bin ich relativ wenig tangiert ähm von irgendwelchen kappungsgelüsten die es immer gibt ja oder dass man die Miete weniger stark steigen lassen will oder äh welche Fantasien da auch jeden Tag neu entwickelt werden ähm da glaube ich muss muss bisschen ein Stück weit D mit beschäftigen wie sehr bin ich davon betroffen wie sehr bin ich davon nicht betroffen und ich glaube wenn man das hat was die Mehrheit sucht nämlich ordentliches bezahlbares Wohnen für den mittleren Geldbeutel dann hat man ein Produkt das in Deutschland in den nächsten Jahren und Jahrzehnten gesucht wird ja manche Lösungsvorschläge für bezahlbares Wohnen Städten wie München schaut's da wirklich schon ein bisschen gruselig aus äh wenn man da eine mitwohnung Sucht auch was die Preise angeht ähm ja es ist natürlich auch verständlich wenn da der Unmut der Bevölkerung steigt wenn sich der Polizist die Krankenschwester eben dann auch nicht mehr eine normale Wohnung leisten kann wie kann man daagegensteuern da braucht ja doch vielleicht schon ein staatlichen Eingriff oder sagen Sie der Markt regelt das alles von sich selbst aus oder müsste da der Staat mehr sozialen Wohnungsbau dann noch forsieren spezielle Angebote schaffen wie schaut da ihr ihr optimale Lösungsvorschlag aus also vorhin haben wir besprochen also Vorschriften müssen runter wir müssen schneller Lichter günstiger bauen aber wir müssen glaube ich auch z.B jetzt so als Stadtgesellschaft uns ehrlich gesagt schon auch zugestehen ähm dass wir jetzt nicht so eine Stadt ganz unverändert lassen können also dieses not in my backyard also ja ich weiß im im im Herzen äh da muss Neubau irgendwo auch in meiner Stadt stattfinden aber oh gegenüber ist eine Kleingartenkolonie die muss natürlich sakrosank für immer da bestehen bleiben ja so wird's nicht funktionieren oder die Münchner haben sich ja äh per Mehrheitsentscheid über viele Jahre dazu entschlossen dass ihre häus nicht größer werden dürfen als die Kirche ja also das geht natürlich nicht da müssen die Städte halt vielleicht irgendwann auch mal in die Höhe wachsen also da glaube ich müssen wir auch selbst uns ein Stück weit ans eigene rev fassen also wenn man da jetzt so der Bürgermeister in seiner Stadt ist der will ja auch nur wieder gewwählt werden und wenn der natürlich gegen den absoluten Mehrheitswillen einer Stadtgesellschaft die gar keine Veränderung will m versucht zu regieren dann ist schwierig also da kann man nicht nur blame Game an die Politik machen sondern da müssen sich schon auch alle ans eigene rev fassen und sagen also wenn wir halt mehr Wohnungen brauchen dann müssen die auch irgendwo entstehen und äh wenn das nicht auf dem platten Land sein soll was nicht passieren wird ähm dann muss es halt in der Stadt stattfinden und die wird dann dichter und die wird dann wahrscheinlich auch ein bisschen höher sein äh was aber nicht schlechter sein muss auch mit der seriellen Bauweise was man jetzt immer hört da modulare querbauweise modulares bauen oder wie man es auch nennt könnte ja da auch schon eine gewisse Abhilfe sein oder wenn man da kostengünstiger noch bauen kann dann hilft bei großen Projekten jetzt so bei diesen kleinen lückenschließungen und so hilft das dann weniger ähm aber die Potenziale sind ja sind ja mannigfachig diskutiert Problem ist ähm in dem Moment wo der einzelne Hausbesitzer ähm auf seine Behörde auf sein Wohnungsamt in sein Bauamt geht ähm und da dann äh die die Mühlen der der Bürokratie anfangen zu malen ja dann ist es halt Z Mäuse melken und das verhindert dann ehrlich gesagt das was vielleicht auch Politiker in der berü uten Sonntagsrede gerne wollen nämlich dass da endlich jetzt mal so ein Ruck passiert und die Alltagserfahrung ist ja von allen die dann mit so ihren lesordnn mit der Bauplanung aufs Amt gehen dass dann das da halt versandet und nach Jahren nichts kommt es gibt auch ein Glück gute Beispiele wo es anders läuft wo es deutlich schneller läuft auch mit so einer Genehmigungsfiktion da sind glaube ich alle Ideen auch auf dem Tisch und jetzt kommen wir so in die Phase der Umsetzung also wir müssen nichts mehr neu erfinden alle Vorschläge sind auf dem Tisch jetzt muss die Politik glaube ich den Mut haben da auch wirklich den Hebel umzulegen denn vom Reden allein wird ja keine Wohnung gebaut ja sie haben es angesprochen sie sprechen viel mit Haus verkaufen oder energetisch sanieren? Investoren eben die eine Stellschraube sind die Mietpreise die mit agus Augen beobachtet werden aber eben auch die strengeren ESG anf Forderungen was da noch alles kommen könnte da überlegen sich auch viele ältere Hausbesitzer im Moment die eigentlich eine abbezahlte Immobilie haben ob sie nicht lieber verkaufen sollten oder jetzt noch mal wirklich die Sanierung angehen sollen welchen Rad haben Sie hier oder lässt sich das pauschal gar nicht zu beantworten hängt immer vom Einzelfall ab also eine vollumfängliche energetische Sanierung kostet natürlich Geld also wenn ich jetzt mal den Hausbesitzer mit drei mehrfilienhäusern nehme ähm der wird vielleicht Schwierigkeiten haben drei Häuser gleichermaßen energetisch zu sanieren das so ein bisschen wie die erbschaftssteuerdiskussion die ja auch in manchen Familien geführt wird und vielleicht in diesem Beispiel wo eine Familie drei Häuser hat ähm ist es durchaus ein Gedankengang sich von einem zu trennen um dann zwei andere so umfassend energetisch zu sanieren dass man dann sagt die sind jetzt wirklich enkelfit ja und die hat man dann quasi auch für die nächsten 30 Jahre sorgenfrei im Bestand ich glaube da muss man auch so eine Vermögens und liquiditätsdisposition machen ob es einem gefällt oder nicht ja und da da geht's jetzt gar nicht darum ob das jetzt sinnig oder unsinnig ist oder ob man das jetzt will oder nicht will sondern da geht's rein um die Frage der Liquiditätsplanung ähm so ähnlich wie das ja manche Familien eben auch äh mit der der familienfolge also erbschaftsdiskussion auch für sich diskutieren also wie viele Immobilien können wir halten und was müssen wir vielleicht auch ähm vorsorglich äh veräußern zu guten Konditionen ja übrigens das vielleicht noch eingeschoben bei allem Rückgang der Preise ähm fast alle Verkäufer heute äh haben außerordentlich hohe Wertzuwächse die sie als veräuungsgewinn realisieren steuerfrei ja zumeist ähm einfach weil die Häuser sich in den letzten Jahren so fundamental im Wert verändert haben so dass eigentlich jeder der heute fair äußert auch ein entsprechend großen Gewinn realisieren kann ja bisher war der nur auf dem Papier da dann realisiert man ihn auch man kriegt jetzt ja auch eine Alternativanlage mit ähnlichen Renditen wenn man das mag das mag ja vielleicht in vorangeschritten im Lebensalter auch ganz nett sein wenn man da anders angelegt ist wahrscheinlich muss der Mitte 40-Jährige halt eher in Richtung Immobilien denken und der Mitte 70-Jährige muss eher über das des Investment nachdenken ja so ist vielleicht auch die Antwort auf auf ihre Frage Herr schick was machen wir denn mit so einer Immobilie da da würde ich sagen diese energetische Sanierung die amortisiert sich halt in 20 Jahren und wenn ich das erleben kann und wenn es für mich Sinn macht od wenn es auch für äh meinen Nachfolger Sinn macht dann tun ansonsten sehr genau überlegen ob man sich das wirklich antun will im letzten Jahr gab es aber auch so ein paar angstverkäufer die vor dem heizungsgesetz äh wirklich Panik hatten äh weil die nicht wussten was die Politik jetzt mit ihnen anstellt m und die haben wir dann zum Teil auch wirklich aus Sorge vor dem was die Politik macht und ob da dann Robert habg in jeden Heizungskeller reinguckt auch aus Sorge und Angst verkauft aber das ist jetzt vorbei da ist jetzt Ruhe eingekehrt weil ja auch jeder weiß die dekarbonisierung ist jetzt bis 2045 unser Thema aber nicht ganz kurzfristig also manchmal muss man auch bisschen cool bleiben einfach wird alles nicht so heiß gegessen wie es gekocht wird Herr schick vielen Dank für die interessanten Einschätzungen auch ihren Blick auf den Immobilienmarkt hat nicht jeder so einen Einblick deswegen hat mich sehr gefreut dass sie da sich für uns zur Verfügung gestellt haben und wirürd mich freuen wenn wir da vielleicht zum Jahreswechsel noch mal ein bisschen nachlegen könnten wie sich da die aktuelle Situation dann verändert hat zum Guten oder ja hoffentlich nicht zum Schlechten Motto ist schick schick ja genau würde mich freuen auf jeden fallick vielen Dank hat Spaß gemacht alles klar danke machen sie es gut alles Gute für sie ja ich hoffe euch hat das Video auch gefallen dann gibt uns gerne einen like abonniert unseren Kanal falls noch nicht gemacht habt habt ihr selbst eine Immobilie als Eigenheim oder als Kapitalanlage schreibt uns gern eure Erfahrung eure Meinung zum Thema direkt unten in die Kommentarfunktion oder als Mail an redaktion@bialo.de wir sind gespannt was ihr zu sagen habt hier auch noch ein Hinweis zum Thema ESG Solaraktien mussten im laufenden Jahr deutlich Federn lassen gibt's Chancen auf ein Comeback welche Aktien im Bereich ESG sind derzeit einen Blick wert schaut einfach mal rein Interview mit Max Demel von öcoinvest vielleicht ist was für euch dabei und ich würde mich freuen wenn ihr auch hier wieder nächste Woche dabei seid bei Finanzexperten im Interview bis dahin macht's gut und hoffentlich bis zum nächsten Mal