Immobilienkredite richtig vergleichen: Zinsen, Zusatzkosten & Vertragsbedingungen

Anmoderation Moin zusammen. Mein Name ist Maik Korpjuhn und ich  bin Spezialist bei Dr. Klein für Baufinanzierung.   Heute vergleichen wir Immobilienkredite.  Also lasst uns loslegen. Die Frage ist immer:  Vergleicht man Zinsen oder vergleicht  man Kredite? Und wo ist eigentlich der   Unterschied? Grundsätzlich ist ja zu sagen, dass  die Zinsen den größten Teil der Gesamtkosten einer   Finanzierung ausmachen und dementsprechend ist man  natürlich immer gewillt, die Zinsen miteinander   zu vergleichen. Ich möchte euch heute einfach mal  zeigen, warum es sinnvoll ist nicht nur den Zins,   Immobilienkredit: Wichtige Faktoren sondern die gesamten Immobilienkredite miteinander  zu vergleichen. Und da gehören nämlich wesentliche   Faktoren einfach dazu. Einmal haben wir  das Thema Zinssicherheit, Flexibilität,   die Höhe der Tilgung. Hinzu kommen natürlich  auch eure persönliche Situation. Das heißt:   seid ihr gerade im Angestelltenverhältnis  oder selbstständig? Seid ihr in Elternzeit oder   Probezeit? Welche Wünsche habt ihr eigentlich  an die gesamte Finanzierung? All diese Punkte,   die ich gerade aufgezählt habe, zählen  in dieses Thema - Immobilienkredite mit   zu vergleichen - rein. Und ihr seht, es sind  halt nicht nur die Zinsen. Und ich will euch   einfach zeigen, warum ist das so und was für  Auswirkungen haben diese Faktoren. Ihr seht   Vergleichsrechner hier nun also unser Beratungsprogramm. Wir  haben hier drei Reiter. Das ist einmal der   Antragsteller. Hier erfassen wir also eure  persönlichen Eckdaten: Name, Geburtsdatum,   Einkommenssituation, Vermögensverhältnisse.  Als zweites ist es die Immobilie. Hier geht's   also um eure Wunschimmobilie, euren Traum. Welche  Parameter bringt dieses Objekt mit. Das ist extrem   wichtig für die Bewertung und natürlich auch  in welcher Region das ist. Um herauszufinden,   welche Banken für eure Konstellationen in Frage  kommen. Und als drittes haben wir natürlich das   eigentliche Vorhaben. Das heißt: hier  beschäftigen wir uns mit den Kosten,   also dem Kaufpreis, den Kaufnebenkosten,  eventuellen Modernisierungskosten,   die ihr plant. Um einfach zu schauen, wie  hoch der Gesamtfinanzierungsbedarf ist. Mein   Eckdaten für die 3 Fallbeispiele Ziel ist es heute, einfach mal drei Situationen  miteinander zu vergleichen, die augenscheinlich   identisch sind. Wir reden hier in allen drei  Situationen über einen Kaufpreis von 500.000   €. Kaufnebenkosten sind die Grunderwerbssteuer  und Notargebühren. Wir haben hier keinen Makler   und keine Modernisierungskosten, die lassen  wir einfach raus, um es einfach zu halten. Die   Immobilie steht in diesem Fall in Hannover. Und  wir haben in dem ersten Step hier zwei Angestellte   Fallbeispiel 1 /Antragsteller mit einem Haushaltsnettoeinkommen  von 4.500 €, jeweils 2.500 und 2.000 €. Keinerlei   weitere Verbindlichkeiten und doch ein ganzes  Stück Eigenkapital, wobei in dieser Berechnung   jetzt gar nicht so viel notwendig ist. Wir  gehen nun davon aus, dass die Kunden sich   entschieden haben, von ihrem Eigenkapital 85.000  € einzusetzen. Das heißt also: 35.000 € für die   Kaufnebenkosten und 50.000 € auf den Kaufpreis.  Wir Baufinanzierungsberater nennen das eine   sogenannte 90-Prozent-Finanzierung, weil halt 90 %  des Kaufpreises finanziert werden müssen. Hiernach   richten sich bei den meisten Banken die Zinsen.  Das heißt: wie viel Prozent des Objektwertes oder   in dem Fall halt des Kaufpreises muss finanziert  werden? Und daran orientiert sich ein Großteil des Zinses. So, wir haben also als Berechnungsgrundlage  einen Kreditvolumen von 450.000 €. Wir nehmen   hier eine Zinsbindung von 10 Jahren und einen  Tilgungswunsch von 2 %. Optionale Sondertilgung   beläuft sich auf 5 %. Und nun starten wir in den  Vergleich. Ihr werdet hier gleich eine Menge an   Banken sehen. Und wir werden vorne ein Ampelsystem  haben. Das heißt: wir reden hier über grün,   gelb und rote Angebote oder grün, gelb und  rote Finanzierungsvorschläge. Grün bedeutet,   alle Parameter, die wir eingegeben haben,  passen der jeweiligen Bank. Gelb bedeutet,   irgendwelche Parameter, die erfasst sind,  passen nicht unbedingt zu der Bank. Aber das   heißt noch lange nicht, dass die Bank es nicht  machen würde, sondern sind einfach Themen,   über die man reden muss und noch mal drüber  schauen muss. Rot bedeutet, wie ihr es auch   von der Ampel kennt, hier geht's einfach nicht  weiter. Denn irgendwelche Parameter, die hier   mitgebracht wurden, passen einfach nicht zu dieser  Bank und dementsprechend fällt sie raus. Obwohl   wir trotzdem das Konditionsangebot hier sehen.  So, und hier haben wir nun die Ergebnisse. Ihr   seht hier die Angebote untereinander. Wir haben  vorne das eben beschriebene Ampelsystem. Dann den   Soll- und Effektivzins, der Beleihungsauslauf,  der kann von Bank zu Bank unterschiedlich sein,   weil jede Bank manchmal auch einfach noch gewisse  Sicherheitsabschläge vom Kaufpreis runterrechnet,   um dann den Objektwert oder Beleihungswert zu  ermitteln. Ihr seht hier die Produktanbieter,   die monatliche Gesamtrate, das  Darlehensvolumen, Zinsbindung,   Annahmefrist und Entscheidungszeitraum. Ist hier  jetzt erstmal nicht so wichtig, aber ich komme da   gleich noch mal drauf zu, denn in gewissen  Situationen kann es auch ein Thema sein.   Ihr seht hier, ich markiere es mal als Favorit. In  der Situation würden also das günstigste Angebot   die Commerzbank sein: mit 450.000 €, zu einem  nominalen Zins von 3,44 %. Wir haben hier eine   monatliche Rate von 2.040 €. Kreditsumme waren die  450.000, 10 Jahre und eine anfängliche Tilgung von   2 %. Zusätzlich sind hier noch Informationen zur  Bereitstellungsfreien Zeit von 12 Monaten. Hier   also seht ihr im Vergleich: die Commerzbank ist  hier das zweitgünstigste Angebot. Das günstigste   wäre hier die HUK-COBURG. Und hier, wenn ich  einmal den Scroll über das Dreieck mache,   seht ihr also, dass die maximal 80 % deren  ermittelten Wertes der Immobilie finanzieren   würden. Und dementsprechend sind die hier einfach  raus. Und wir können hier auf das Angebot der   Commerzbank zugreifen. Nun würde ich einfach mal  in die zweite Konstellation gehen. Das heißt:   Fallbeispiel 2 wir behalten Kaufpreis, Eigenkapitalquote  etc. alles da. Haben jetzt aber die Situation,   dass unsere Antragsteller gerade Nachwuchs  bekommen haben und die Frau von ihrem 2.000   € Nettoeinkommen aktuell nur 1.200 € Elterngeld  bezieht. Das heißt temporär haben wir jetzt ein   geringeres Nettoeinkommen. Und wir schauen uns  einfach mal an, wie die Banken die Situation   jetzt betrachten. Ansonsten verändere ich an den  Parametern nichts, also gleiche Ausgangssituation.   Und ich starte hier noch einmal den Vergleich.  So, nun seht ihr die Ergebnisliste der zweiten   Situation, also hier in Elternzeit. Ihr  könnt hier schon sehen, dass das Angebot,   was wir eben von der Comerzbank z. B. gemerkt  haben, jetzt nicht mehr zur Verfügung steht.   Das hat einfach damit zu tun, dass das  aktuell geringere Einkommen in der Elternzeit von der Bank zu einer negativen Haushaltsrechnung  führt und dementsprechend würde hier nicht mehr   finanziert werden. Es geht jetzt also darum die  Bank zu finden, die entweder auch mit geringeren   Einkommen euch jetzt finanzieren kann oder eine  Bank zu finden, die auch das Einkommen nach der   Elternzeit berücksichtigen würde und somit die  langfristige Betrachtung eher in den Fokus zieht.   So ich scroll jetzt mal ein bisschen weiter und  ihr seht schon, dass hier doch ja das ein ganzes   Stück weitergeht. Wir hätten hier als erstes die  Degussa Bank. Machen mal die Haushaltsrechnung   auf und sehen hier ist also aktuell der Überschuss  bei 108 €. Das wäre zumindestens eine Option, aber   es könnte natürlich sein, dass der Bank auch hier  das Einkommen noch ein bisschen zu gering ist. Wir   haben unten auch noch mal die DKB und schauen:  ähnliche Situation, also wir haben knapp 100 €   Haushaltsüberschuss. So, und dementsprechend ist es  jetzt natürlich an uns als Vermittler zu schauen,   welche Banken würden hier in der Situation auch  mit dem geringeren Einkommen finanzieren oder   sogar zu gucken, welche Bank würde dann dann auch  das Einkommen nach der Elternzeit ansetzen und die   langfristige Betrachtung machen. Was man auch in  der Situation macht kann ist, dass wir einfach von   der 2-prozentigen Tilgung, die wir hier zu Grunde  gesetzt haben, in der Elternzeit mal schauen, ob   man eher auf 1 % Tilgung geht. Wichtig ist, dass  man es auch langfristig betrachtet und ihr nicht   mit 1 % Tilgung eure Finanzierung durchplant. Dann  sonst haben wir eine Laufzeit von fast 40 Jahren   und das ist in der Gesamtkostenbetrachtung  dann wieder ziemlich teuer. Und gerade weil   es ja häufig so ist, dass man sagt: ich will den  niedrigsten Zins, damit die Gesamtkosten günstig   sind. Dann macht genau so eine niedrige Tilgung  halt die gesamten Finanzierung wieder sehr teuer.   Aber gerade in Elternzeit ist das natürlich ein  Faktor, mit dem man arbeiten kann. Und sagen kann:   okay, wir möchten hier eine 1-prozentige  Tilgung zum Start, mit der Option auch nach   der Elternzeit die Tilgung anheben zu können und  dementsprechend dann auch mit einer höheren Rate   weiter tilgen zu können. Und so werdet ihr jetzt  gleich sehen, dass die Auswahl an Banken in der   Situation dann auf einmal wesentlich größer ist.  So, wir haben dann hier wieder die Commerzbank,   mit dem Zins von 3,44, mit der wir arbeiten  können. Und auch hier unten wieder einige Banken,   die mit im Boot werden. Ihr seht also, es kommt  nicht nur auf den Zins an, sondern auch Parameter   wie Tilgungssatz, Tilgungssatzwechseloptionen  sind in gewissen Situation ziemlich wichtig zu   betrachten, um die Finanzierung überhaupt möglich  zu machen. In der dritten Konstellation schauen   Fallbeispiel 3 wir uns jetzt einmal einen Antragsteller an, der  nicht angestellt ist, sondern ein Antragsteller   der selbstständig ist. Nehme hier mal einen  sonstigen Selbstständigen, damit wir nicht   eine bestimmte Branche bevorzugen. Es gibt immer  bei Selbstständigen, gerade Freiberufler, Ärzte,   Rechtsanwälte, die sind bei den Banken dann  doch etwas besser bewertet als vielleicht der   Einzelhandelskaufmann. Dementsprechend möchte  ich hier erstmal die Branche außen vorlassen.   Wir haben also gleiche Situation, wieder zwei  Antragssteller, das Einkommen ist identisch. Und   wir gehen jetzt zu der Selbständigkeit noch mal  ein Schritt weiter und sagen beide sind geboren   in dem Jahr 1970. Das heißt: aktuell sind sie  54 Jahre alt und würden ja in 13 Jahren dann   offiziell in die gesetzliche Rente eintreten.  Und dementsprechend ist ja schon zu sehen,   dass die beiden auf jeden Fall ihre Finanzierung  ins Renteneintrittsalter hinein laufen lassen   würden. Und auch das ist bei den Banken natürlich  immer ein wichtiges Thema. Also schauen wir uns   das ganze noch mal hier jetzt wieder mit einer  2-prozentigen Tilgung an, wie die Banken diese   Situation betrachten. So, nun die Ergebnisse für  die dritte Konstellation. Also noch mal zurück:   wir haben 450.000 Kreditsumme, weiterhin  10 Jahre Zinsbindung, 2 % Tilgung und nun   ist aber ein Antragsteller selbstständig. Und  beide Antragsteller sind im 54 Lebensjahr.   So ihr seht jetzt wieder in dieser Situation die  Commerzbank, die hier vornhin mit 3,44% grün war,   ist jetzt rot. Und wir haben noch einen  Unterschied: und zwar ist der Zins hier bei   3,54. Ich gehe mal einmal rein, damit ihr einfach  nachvolziehen könnt. Und dann seht ihr hier:   es gibt einen Zinsaufschlag z. B. für Selbstständige  und Freiberufler. Das heißt: die Bank hat in der   Situation, wo jemand selbstständig oder  freiberuflich tätig ist, einfach einen   höheren Aufwand die Bonität zu prüfen. Bei  einem Angestellten gibt's drei Lohnzettel   in der Regel. Da wird geschaut, ob das Einkommen  nachhaltig ist und dann kann man mit dieser Zahl   weiterrechnen. Bei einem Selbstständigen kann das  Einkommen natürlich von Monat zu Monat schwanken   und aufgrund dessen schauen sich die Banken in  der Regel die letzten drei Jahre an. Und die   Auswertung dieser Zahlen ist einfach wesentlich  umfangreicher und deswegen kalkulieren die Banken   in so einer Situation ein Konditionsaufschlag  ein, um diesen höheren Prüfaufwand einfach mit   zu berücksichtigen. So, wenn uns hier jetzt auch  noch mal die Haushaltsrechnung mit anschauen, dann   seht ihr halt, dass die Bank hier sagt: wir haben  einen Fehlbetrag von 500 €. Das hat einerseits   damit zu tun, dass die Bank eine höhere Annuität  hier berücksichtigt, weil sie einfach sagt:   na ja die Kunden gehen in den nächsten 10 bis 15  Jahren in Rente. Das heißt: hier muss einfach eine   höhere Rate auch möglich sein, um die Finanzierung  bis zum Renteneintritt durchzubekommen.   Und es sind natürlich auch bei einem Selbstständigen  gewisse Versicherungskosten, die ja bei einem   Angestellten schon runtergerechnet werden, die  noch nebenbei anfallen. Und dementsprechend haben   wir hier ein Haushaltsdefizit. Wir schauen mal  weiter runter. Wir haben die AXA hier noch mal   gelb, mit ähnlicher Information. Das es in der  Gesamtlaufzeit zu einer Haushaltsunterdeckung   kommt. Und ihr seht, es ist eine Menge rot. Hier  bei der Sparkasse noch mal ähnliche Situation:   Gesamtlaufzeit, Haushaltsrechnung. Und da seht  ihr hier das erste Angebot grün. In dem Fall   ist es die Deutsche Bank, die sagt, grundsätzlich  würde die Haushaltsrechnung bei uns positiv sein.   Und wir schauen auch hier mal rein. Und da sagt  der Haushaltsrechner: wir haben nach Finanzierung   ein Haushaltsüberschuss von 520 €. So, der Zins  liegt hier jetzt bei 3,97 %. Und ihr seht also, in   diesen drei Konstellationen, wo ja grundsätzlich  alle drei Kunden ein ähnliches Einkommen haben,   nur eine gewisse Lebenszeit haben oder ihr  Einkommen nicht aus dem Angestelltenverhältnis   beziehen, wir haben die gleiche Eigenkapitalquote,  ergeben sich drei unterschiedliche Zinssätze,   die mit über 0,5 % sogar auseinander liegen. Jetzt  könnte man hier sagen bei der Deutschen Bank: ja,   okay die Haushaltsrechnung ist hier grün, aber  die Kunden gehen doch trotzdem in 13 Jahren in   Rente. Bis dahin ist ja diese Finanzierung gar  nicht getilgt. Ihr seht hier eine kalkulierte   Gesamtlaufzeit von 28 Jahren. Und hier ist es  auch wieder wichtig, welchen Ansatz und welche   Argumentation akzeptiert eine Bank. Ist es eine  Bank, die sagt: okay, ihr geht in Rente und ab   Renteneintritt stehen einfach nicht ausreichend  Einkommen zur Verfügung, um die Finanzierung zu   bedienen. Dann ist eine Finanzierung bei dieser  Bank nicht umsetzbar. Oder gibt es vielleicht   Banken, die mit anderen Argumentationen kommen,  z. B. ihr habt eine weitere Immobilie, eine   Kapitalanlage, die ihr plant, zum Renteneintritt  zu verkaufen und damit euer Darlehen zu tilgen.   Wäre ein Argument. Oder z. B., hier bei der  Deutschen Bank, wir haben gerade gesehen, es   gibt ein Haushaltsüberschuss nach Finanzierung von  500 €, wo es Banken gibt, die dann einfach sagen:   okay, wenn man diese 500 € mal auf 12 Monate  hochrechnet und auf die nächsten 13 Jahre bis zum   Renteneintritt rechnet, dann habe ich ein gewisses  Kapital, was rechnerisch dazu in in der Lage wäre,   diese Finanzierung auch dann zu tilgen. Und  mit solchen Argumenten und solchen Banken,   die diese Argumente akzeptieren, kann man dann in  so einer Situation ins Gespräch gehen. Ich würde   Zusammenfassung sagen: ihr seht hier ganz klar, dass sowohl die  Lebenssituation als auch die Ausgangslage und alle   Parameter, die ihr mitbringt, entscheidend dafür  sein können, welchen Zins ihr am Ende des Tages   bekommt. Aber es ist nicht immer der Zins, sondern  es ist ein Finanzierungskonzept, was ihr am Ende   des Tages bei der Bank unterzeichnet. Und das  soll einfach zu jedem Zeitpunkt zu euch passen,   in jeder Lebensphase und jede Flexibilität,  die ihr benötigt, auch anbieten. Und deswegen   ist Zinsen vergleichen nur ein kleiner Teil von  dem wichtigeren Weg: nämlich Immobilienkredite   miteinander zu vergleichen. Wir als Vermittler  haben über 700 Kreditinstitute in unserem   Portfolio, mit denen wir täglich vergleichen.  Ganz wichtig vorab hier: ja, fast jeder hat   700 Kreditinstitute. Aber in eurer Konstellation  kommen in der Regel nur 50 bis 60 in Frage. Denn   natürlich ist ein Großteil dieser Kreditinstitute  einfach regional ansässig. Und ist vielleicht in eurer   Region kommt die gar nicht zum Tragen, weil die  dort nie finanzieren würden. Deswegen ist es umso   wichtiger: es geht nicht immer darum habe ich 600,  700 oder 1.500 Banken in meinem Portfolio. Sondern   es geht darum das ich Berater habe, die wissen mit  welchen Kriterien die Banken argumentieren, welche   Bedingungen erfüllt sein müssen und welche Wünsche  und Faktoren ihr einfach mitbringt. Und dort das   richtige Match zu wissen, das ist viel viel  wichtiger als 700 oder 800 Banken im Portfolio   zu haben. Aus unserer Sicht also das Wichtigste:  aus unmöglich wird möglich und aus möglich wird   einfach perfekt. Wenn ihr es vorher schon wissen  wollt, dann geht gerne auf unseren Bauzinsrechner,   Bauzinsrechner ausprobieren auf unserer Dr. Klein Homepage. Dort habt ihr die  Möglichkeit, zumindestens mit einigen Parametern   schon mal zu schauen: okay, was für ein Zins, was  für eine monatliche Rate würde denn bei meinen   Faktoren am Ende des Tages rauskommen. Wichtig ist  zu wissen: hier ist es eine reine Orientierung.   Denn so wie ich eben euch gezeigt hab, könnt ihr  auf dieser Internetseite halt noch nicht alle   Parameter angeben. Nämlich dass ihr in Elternzeit  seid, dass ihr z. B. selbstständig seid oder viele   andere Punkte. Dementsprechend nehmt die Zahlen  nicht zu ernst, sondern es dient als Orientierung   und soll euch ein Gefühl dafür geben, ob ihr  mit eurem Objekt und euren Rahmenbedingungen   auf dem richtigen Weg seid. Wenn es ins Detail  gehen soll, dann kommt gerne auf und zu stellt   Finanzierungsanfrage stellen eine unverbindliche Finanzierungsanfrage. Und wir  zeigen euch, welche Banken in eurer Situation,   mit euren Wünschen in Frage kommen würde. Und  am Ende des Tages natürlich auch: welcher Zins   am besten ist. Vielen Dank fürs Zuhören und  Tschüss. Euer Maik. Bis zum nächsten Mal.